Asuntoesittelyssä katse kiinnittyy uusittuun keittiöön, tunnelmalliseen seinäpaneeliin ja hyvällä värisilmällä valittuihin maalisävyihin. Ne ovat kuitenkin asioita, joilla tulisi olla vasta toissijainen merkitys asuntoa hankittaessa. Itse asunnon saa pintaremontoitua suhteellisen helposti. Taloyhtiön kunnolla ja vastikkeiden tasolla on paljon suurempi merkitys tuleviin asumiskustannuksiin.
Kun ostat asunnon taloyhtiöstä, et osta itse seiniä ja lattioita vaan osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa. Rakennus, putket, katto ja tontti ovat taloyhtiön yhteistä omaisuutta. Siksi taloyhtiön kunto ratkaisee asumiskustannuksesi vuosiksi eteenpäin.
Suomalaisen taloyhtiömuotoisen toiminnan paras puoli on se, että toiminnasta syntyy määrämuotoista dokumentaatiota. Näistä papereista saat parhaan kuvan yhtiön taloudellisesta ja teknisestä tilasta. Pyydä ne välittäjältä tai myyjältä ja lue ne ennen tarjousta. Ostajalla on myös lakisääteinen selonottovelvollisuus perehtyä asuntoon ja sen papereihin.
Isännöitsijäntodistus kertoo huoneiston ja yhtiön perustiedot
Isännöitsijäntodistus kokoaa yhteen huoneiston olennaiset tiedot: pinta-alan, osakkeiden lukumäärän, käyttötarkoituksen, yhtiölainaosuuden, vastikkeet ja mahdollisen vastikevelan. Lisäksi siitä näkee taloyhtiön perustiedot, kuten rakennusvuoden, koon, tontin omistusmuodon ja yhtiön lainat.
Tarkista todistuksen tuoreus sillä isännöitsijäntodistus saa asuntokaupassa olla enintään neljä kuukautta vanha. Pyydä uusi todistus myös silloin, jos taloyhtiössä on pidetty yhtiökokous sen laatimisen jälkeen.
Yhtiöjärjestys määrää taloyhtiön pelisäännöt
Yhtiöjärjestys sisältää osakkaiden yhteiset säännöt: millä perusteella vastikkeita maksetaan ja mitkä tilat kuuluvat kunkin osakkeen hallintaan. Se määrittelee myös kunnossapitovastuun jakautumisen yhtiön ja osakkaan välillä.
Juuri vastuunjakoon kannattaa pysähtyä. Yhtiöjärjestys voi poiketa asunto-osakeyhtiölain oletuksesta ja siirtää osakkaalle laajemman vastuun esimerkiksi parvekkeesta tai kylpyhuoneesta. Se voi tarkoittaa kuluja, jotka lankeavat sinulle eivätkä yhtiölle.
Kunnossapitotarveselvitys näyttää viisi vuotta eteenpäin
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen kirjallinen arvio rakennusten korjaustarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Samasta dokumentista löytyvät yleensä myös jo tehdyt korjaukset ja niiden ajankohdat. Vaatimus perustuu asunto-osakeyhtiölakiin (Kiinteistöliitto).
Tähän kannattaa paneutua huolella, sillä isot remontit vaikuttavat kaikkein eniten asumiskustannuksiin ja asunnon arvoon. Muista kuitenkin, että laki vaatii vain viiden vuoden näkymän. Iso remontti voi häämöttää heti tämän aikaikkunan takana, vaikka sitä ei olisi vielä kirjattu.
Energiatodistus on aliarvostettu vertailutyökalu
Energiatodistus on yksi taloyhtiön aliarvostetuimmista dokumenteista. Se antaa mainion työkalun energiatehokkuuden vertailuun rakennusvuodesta tai asukkaiden kulutustottumuksista riippumatta.
Heikko energialuokka kertoo usein korkeammista lämmityskuluista, jotka ovat monen taloyhtiön suurin menoerä. Se voi myös ennakoida edessä olevia remontteja, kuten ikkunoiden vaihtoa, lisäeristystä tai lämmitysjärjestelmän muutosta. Todistuksesta näet ammattilaisen suositukset näille toimenpiteille.
Tilinpäätös paljastaa, kestääkö kassa
Tilinpäätös ja toimintakertomus kertovat, onko taloyhtiön talous terveellä pohjalla ja onko tilikauden aikana tapahtunut jotain erityistä. Käy läpi nämä:
Katso tilinpäätöksestä erityisesti maksuvalmiutta, saatavia ja velan määrää. Taloyhtiön kulut ovat lopulta kaikkien osakkaiden yhteisellä vastuulla: jos osa jättää vastikkeet maksamatta, muut paikkaavat vajeen.
+ Talousarvio näyttää seuraavan vuoden suunnitelman
Tilinpäätös kertoo, mitä on jo tapahtunut. Talousarvio on taloyhtiön ainoa vakioasiakirja, joka katsoo eteenpäin. Siitä näet tulevan vuoden suunnitelman tuloille ja menoille. Katso ainakin onko seuraavalle vuodelle suunniteltu vastikkeiden korotuksia tai isompia korjausmenoja.
Sama koskee osakasta ja hallituksen jäsentä
Asiakirjat eivät ole vain ostajan työkalu. Jos jo omistat asunnon, sen arvo on ensisijaisesti sidoksissa koko taloyhtiön kuntoon.
Osakkaan ja hallituksen kannattaa seurata samoja lukuja: onko talous tasapainossa, kertyykö korjausvelkaa, nousevatko hoitokulut. Ajoissa huomattu ongelma on lähes aina halvempi korjata kuin yllättäen eteen tuleva.
Lähteet ja lisätietoa
- Isännöitsijäntodistus – Isännöintiliitto
- Kunnossapitotarveselvitys – Kiinteistöliitto
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), erityisesti 6 luvun 3 § kunnossapitotarveselvityksestä
- Tilintarkastuskertomus – Minilex
Tulkitse raskaat asiakirjat muutamassa minuutissa
Talotilanne lukee taloyhtiön asiakirjat ja kertoo selkokielellä, missä kunnossa yhtiö on suhteessa vastaaviin taloyhtiöihin. Saat paljon enemmän kuin pelkät luvut: ohjelma näyttää myös sen, mitä paperit eivät suoraan kerro tai mitä luvuista ei heti huomaa.
Lue myös